【MyGoNews衷柏宣/臺北報導(dǎo)】美國債券被調(diào)降信用評等、歐洲債市發(fā)生危機、臺灣出現(xiàn)2008年之後再一次的「無薪假」風(fēng)潮……，這些經(jīng)濟(jì)負(fù)面變動因素，似乎衝擊著房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)出現(xiàn)「微妙變化」，儘管有房仲業(yè)者還是有人大肆徵才，但是房仲店頭開始「收攤」的狀況也出現(xiàn)了！儘管建商還是有人勇敢推案，並且續(xù)創(chuàng)新高，但是，有更多建商開始進(jìn)入「觀望」。近幾年，房市景氣大好，每個建商口袋賺飽，就算休息3年，日子一樣可以優(yōu)渥著過。但是！建商心中真正的盤算是什麼呢？

房市透露些微「不尋?！沟恢领妒Э?/span>

臺灣政府2011年2月底釋出課徵奢侈稅訊息、6月正式開徵，臺灣房價漲勢最兇的臺北市房屋移轉(zhuǎn)件數(shù)從3月起出現(xiàn)逐月遞減的狀況，2011年10月的建物買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)為3255棟，較上月減少了251棟、月減7.2％，若與2010年同期相比，成交量更是大幅衰退33.1％，此外，10份月買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)同時也創(chuàng)下金融海嘯以來新低。新北市林口的一級戰(zhàn)區(qū)，也已經(jīng)出現(xiàn)個案銷售開始由盛轉(zhuǎn)衰的狀況，還剩下一半的銷售戶數(shù)，代銷每天發(fā)愁，因為可以花的廣告預(yù)算都用得差不多了。

房屋交易移轉(zhuǎn)件數(shù)的降低，代表著買方市場縮手，也代表可能有更多賣方物件賣不出去的隱憂。奢侈稅鎖住了轉(zhuǎn)手2年內(nèi)的房子，這樣的做法是針對房市投資客、投機客，希望讓投機買氣能夠因為奢侈稅的威力而降溫，原本以為，這種操作會讓投資客退場、會讓投資客拋售手中物件，進(jìn)而壓低市場房價。然而，實際狀況並不明顯，奢侈稅並沒有產(chǎn)生當(dāng)初預(yù)計的威力。

「小宅」當(dāng)?shù)?，房市隱憂再度升起

投資客沒有受傷，而市場「剛性需求」的買家卻沒有退場，所以，近期可以看到房仲的統(tǒng)計資料，「小宅」、低總價、2~4房的自住產(chǎn)品，開始成為市場交易的大宗。根據(jù)信義房屋統(tǒng)計，2011年第3季北市套房與2房的成交佔比，已達(dá)43.6％，等於每10個成交的買方，就有超過4個在臺北市買小宅。甚至也有部分預(yù)售建案，開始修正原本規(guī)劃大坪數(shù)的設(shè)計，而改採「精品小宅」的方式，來滿足市場這批「剛性需求」的買家。信義代銷發(fā)現(xiàn)，新北市第一圈的精華區(qū)段，總價1200萬元以內(nèi)的2房加車位，是大臺北首購相當(dāng)喜愛的產(chǎn)品，往往新案一推出，賣最快的都是2房的物件。

永慶房仲集團(tuán)也表示，臺北市10月成交量以20坪以下增幅達(dá)26％居冠，其次為21~30坪產(chǎn)品，也有18％的漲幅，另外，坪數(shù)41坪以上產(chǎn)品皆呈現(xiàn)衰退的狀態(tài)；奢侈稅後，換屋族群縮手，故也導(dǎo)致高總價、大坪數(shù)產(chǎn)品交易量陷入低迷；反而首購族逐漸晉升為市場主流，且因首購族多傾向於30坪以下及總價落在1500萬元以下的產(chǎn)品，因此目前中低總價、中小坪數(shù)產(chǎn)品買氣也隨著首購族增加而占比日益提升。

業(yè)者不會說房市不好，因為他們記性不好

房地產(chǎn)市場的氣氛已經(jīng)在慢慢轉(zhuǎn)變，但是，大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)者礙於「老王賣瓜」的身份，卻不得不繼續(xù)高唱「房市未來前景依舊值得期待」論調(diào)，有一位房地產(chǎn)張姓大老曾公開表示：「我可以針對自己的個案談建築設(shè)計與理念，如果你們要問房地產(chǎn)景氣，官方的說法，應(yīng)該去問推案量最多的趙姓房地產(chǎn)大亨?！?br />
多數(shù)建商大老因為自家個案都還繼續(xù)在銷售中，所以完全沒有悲觀的權(quán)利，必須強顏歡笑的對外保持樂觀，他們對景氣樂觀抱持的理由是：低利環(huán)境、游資充沛、陸客來臺置產(chǎn)、換屋需求、都市更新……。臺灣房市已經(jīng)走了長達(dá)8年長多，很多建商是在這8年內(nèi)竄起的，他們沒有見過、也沒有經(jīng)歷過(或者根本說已經(jīng)忘記了)一個建案，無論多麼努力，預(yù)售期間只能賣個3~5成，施工過程中房屋賣相差，根本賣不掉，要等到交屋後，拖個一年半載才能出清房屋的苦日子。所以，這批新建商都認(rèn)為「房市不會轉(zhuǎn)空」。

老建商、老代銷開始「危機控管」

老一輩的建商，吃過8年前房市不景氣的苦頭，現(xiàn)在已經(jīng)在調(diào)整步調(diào)；幾家大型代銷業(yè)者都是市場「資深行家」，也都經(jīng)過幾波的房市起伏，看到現(xiàn)在的狀況，都已經(jīng)在調(diào)整腳步，能夠暫停的個案都先暫停，無法暫停的個案，也必須相當(dāng)謹(jǐn)慎操作。根據(jù)了解，海悅、甲山林、新聯(lián)陽……等大型代銷業(yè)者，現(xiàn)在的步調(diào)都很謹(jǐn)慎，「起碼要等到總統(tǒng)大選、藍(lán)綠分出勝負(fù)之後，再決定房地產(chǎn)的下一步是什麼！」代銷業(yè)大老心目中幾乎一致都是這個想法。因為這波全球景氣和股市的動盪，市場出現(xiàn)了微妙的變化，建商私底下已經(jīng)不再全面看好，而有了因應(yīng)景氣變化的心態(tài)。

這幾年，建商口袋都賺得飽飽的，所以「就算3年不開案，都可以活得好好的」一位建商老闆這麼自豪的說道，「現(xiàn)在土地難找，找到好的地，慢慢蓋！等總統(tǒng)大選過後，看看藍(lán)綠誰當(dāng)選，等市況轉(zhuǎn)好，調(diào)高售價再賣！搞不好可以賺得更多?！惯@就是現(xiàn)在多數(shù)建商打的如意算盤。所以：

 

建商看房價~不會跌 民眾看房價~希望跌

■當(dāng)建商的態(tài)度只是「保守」階段，房價不會跌！
■當(dāng)政府因為顧及選票關(guān)係，而沒有繼續(xù)加壓打房手段，房價不會跌！
■當(dāng)全球經(jīng)濟(jì)只有「警訊」沒有「崩潰」之際，沒有衝擊到臺灣環(huán)境，房價也不會跌！

這似乎都在訴說一個道理，那就是～房價不會跌，或者說，起碼不會狂跌。真的是這樣嗎？

?當(dāng)房貸利率、建築融資、土地融資利息開始大幅上揚之際，房價會不會跌？
?當(dāng)國際經(jīng)濟(jì)崩盤，民眾開始節(jié)衣縮食度日、降低消費的時候，房價會不會跌？
?當(dāng)臺灣政府「突然覺醒」，仿效中國政府用力打房的時候，房價會不會跌？